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住宅ローン選びで気を付けないといけないこと ~金利のはなし~

*各社のデータ・ランキング等はすべて2021年10月現在のものとなります。

 

住宅ローン選びでみなさん気にするのは金利でしょう。
しかし目先の金利だけで選ぼうとすると長い目で見て結果的に損したり不便を強いられることになりかねません!

 

 

金利についての基本的な話についてはこちらも参考にしてください!

 

michorin.com

 

 

【固定金利と変動金利の話】

住宅を購入する予定の方ならこのくらいの知識はすでに勉強済みのかたも多いと思いますが、念のためのおさらいです。住宅ローンには大まかに言って固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利
借入の際に決定した金利が返済終了まで変わらずに続くもの
金利上昇局面では固定金利を選ぶと良い

変動金利
一定の基準に従って金利が変わっていくもの
金利下落時は変動金利を選ぶと良い

住宅ローンの金利は日銀が発表する長期・短期プライムレートによって決定するのですが、ややこしくなるのでここでは割愛します!

 

 

【資金に余裕がない人ほど固定金利が良い理由】

一般的には固定金利よりも変動金利のほうが金利が低いものが多いです。しかしだからと言って短絡的に変動金利を選ぶのは早計ではないでしょうか。
現在の金利はほぼ底値です。今後の変動金利は上昇するか良くても現状維持で、今以上金利が低くなる見込みはないと言ってよいでしょう。現状維持が今後も続くと予想する方が大勢いらっしゃるのも知っていますが確かな根拠はどこにもありません。万が一今後金利が上昇局面に入った場合を考えると資金が乏しい状態でローンを組む場合変動金利はリスキーではないかと思うのです。

資金に余裕がある人なら金利が上昇してきたらサクッと残債を一括返済してローンを終了すればいいのですが、余裕がない場合はそれができません。金利が上がったら固定金利に変更すればいいと思うかもしれませんが、変動金利よりも固定金利のほうが先行して金利が上昇するので高い金利で固定金利に変えるか、変動金利のままで金利の上昇に甘んじるしか選択肢がなくなってしまうのです。

これはあくまでも個人的な見解ですが、資金がない人ほど今後のリスクを回避する意味でも固定金利を選択するのが、この先何十年も続くローン返済を安心して続けるための最適解なのではないでしょうか。フラット35などを利用すれば比較的低金利で固定金利の恩恵を受けることができるのでおすすめです。

 

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【見た目の金利だけで選ぶと損をする】

ここでは住宅ローン金利ランキング2大巨頭のauじぶん銀行住信SBI銀行を例にとって説明しますね!

 

例えばauじぶん銀行の場合、変動金利なら最低で0.31%ですが、この金利を達成するにはいくつかの条件があります。
「au回線とauじぶんでんきをセットで契約する」
つまりネットをauモバイルにしてじぶんでんきで契約しないと優遇金利が受けられません。au回線を使わなかった場合は金利が0.07%上がり、じぶんでんきを使わなかった場合は金利が0.03%上がるので、両方とも条件が外れると金利が0.41%になります。またガン団信についてですがauじぶん銀行は50%保障ですのでローンの半分は返済されず残ることになります。100%保障にするには金利を0.2%上乗せしないといけません。つまりauモバイル・しぶんでんきを使わず、ガン団信100%保障を受けようとすると金利は0.61%になるということです。こうなるとむしろ大手メガバンクのほうが金利が低くなっちゃいますね!

 

もう一つ、住信SBI銀行を見てみましょう。こちらは変動金利なら最低で0.41%です。さらにガン団信の金利上乗せもありません。しかしこちらも金利達成の条件があります。
「三井住友信託銀行で投資信託口座を開いたり、定期預金をして残高30万円をキープするなど4種類の条件からいくつかピックアップする」
三井住友信託銀行が提供する4種類のプランがあり、それぞれ申込すると0.01~0.03%金利が引き下げられるのです。金利の引き下げはいくつプランを選んでも最大0.03%なのでこれを利用することで0.41%の金利にすることができます。逆にこの条件をまったく利用しない場合、金利は0.44%になります
しかも住信SBI銀行は基準金利が高いんです!基準金利(店頭金利)とは優遇前の金利のことで、auじぶん銀行は2.341%ですが、住信SBI銀行は2.775%です。

基準金利についてあまり気にしないかたも多いと思いますが、ローンのタイプによっては大きく影響してくるので注意が必要です。例えば変動金利で当初10年間だけ優遇幅の大きいプランで契約していると、途中で基準金利が上昇した場合11年目からの金利が予想を超えた額で跳ね上がることになります。また諸々の理由によりローンを滞納してしまった場合、一定の期間(1~3か月程度)がすぎると優遇金利の恩恵を受けられなくなり、その後のローンの支払いは基準金利が適用されるようになるという危険性があります。

金利の安さが売りのネット銀行ですが、各社とも金利の設定の仕方には巧妙なしかけがあります。目先の安さに飛びついて損するまたは不便を強いられることのないよう注意してくださいね!

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今回は金利の観点から住宅ローンの違いや注意点をお話しました。他にも住宅ローン選びには気を付けないといけない点がありますのでまたの機会にお話ししたいと思います!

ではでは~!